冬天简而言之 | 时代的“小房企”

平方米农地，分之二总农地供给比率18.6%；顺德则都有334.82万平方米农地，分之二比达15.9%。

参考资料显示，截至2021年半年度，的时代农地供给中都89%座落粤港澳中洲区（再加曲江），57.8%农地座落广佛终点站清，大都市更新层面则72%的供给覆盖面积座落广佛终点站两镇。

的时代西方的业务范围之外与广佛终点站清三座大都市默认。

而从过往销售额可能看，广佛终点站重大项目是的时代西方合分之一销售额的支柱。其在广佛终点站两镇多样化的重大项目供给，亦为一些公司销售额上升保持25%以上的较更高增速打下基础。

2017年以来，的时代在肇庆销售额最多453.4万平方米新鸿基，揽金1022.89亿元，在顺德销售额了536.3万平方米新鸿基，销售额保证金921.38亿元。4年半以来，两镇合分之一销售额保证金及覆盖面积分别分之二总销售额的59.57%和47.16%。

图表；也：大企业新闻稿、论调百分比收集 图表；也：大企业新闻稿、论调百分比收集 年内，广佛终点站两镇合分之一销售额均价则有23041元/平方米及17797元/平方米，这对的时代西方大约来的毛利率起着一个倚靠起着。尽管大企业整体利润率下降已是不可逆的趋势，而的时代毛利率还能持续在分之一30%大约的技术水平，不至于大幅攀升。

因此，岑钊雄在2021年年中都协办的业绩都会上亦继续强调了聚焦中洲区是意图：“让大企业极为聚焦、极为简单，这是我们一个很重要的意图。”

广佛终点站与曲江

那么曲江呢？

从只不过4年半展现出看，曲江的展现出比广佛终点站要逊色得多，年内共取得销售额保证金169.45亿元，对应覆盖面积194.6万平方米，分别分之二总销售额比率5.19%和9.27%，销售额单价非常少8707.6元/平方米。

要知道，的时代西方2021年半年度前两大重仓大都市第一为肇庆，第二是曲江。

一年前可能还是倒转的，第；还有重仓大都市是曲江。

的时代在曲江可谓根深蒂固，但为什么销售额都会如此每况愈下？这就相关到的时代西方经营中都的；还有关键问题--再加。

这不是的时代所有地产重大项目的关键问题，该一些公司在肇庆、顺德两地重大项目的去化是没关键问题的，毕竟需求畅旺，但在曲江可能就没太悲观。

如果用土储销售额比来仔细观察（年初年末最极低农地供给/曾因合同销售额覆盖面积），2017年该图表为9.61年，即的时代在当地的所有重大项目大概才行9.61年才能卖完。2018年，的时代在曲江的土储销售额比上升到16.75年，2019年11.14年，2020年6.8年。

图表；也：大企业新闻稿、论调百分比收集 据探究，的时代在2013年末上市前就在曲江有配置。上市后，分别在2014年、2016年-2019年有拿地动作，其中都更高峰是2017年，曾因的时代将曲江153万平方米农地税收都将。

此外，的时代西方曲江重大项目主要常见于于清城区和佛冈县，截至2021年半年度重大项目多达为12个，但分之二总农地供给覆盖面积相当大，因为其中都有不少最多40万平方米建筑覆盖面积的梅氏重大项目。

虽然的时代在2020年开始已有意识地停止在曲江这种极低终点站大都市拿地，但大抵上已积重难返。相较较的时代在曲江的外重大项目是“地王”，更慢再加对的时代整体税收和利润的侵蚀，就极为明显。

图表；也：大企业新闻稿、论调百分比收集 一个众所周知是，2017年3月末9日，的时代同样在飞过湖边、万达广场西南角以9.1亿元放下一宗住宅紧靠，折合以近3659元/平方米，创下单价连续。

同年10月末，的时代西方区曲江的时代宏景大企业有限一些公司，以4.81亿元竞得清城区飞过南路清爽路段道旁紧靠，溢价率更高达150.4%。紧靠分之二地覆盖面积23137.48平方米，折合以近分之一6708元/平方米，沦为曲江“地王”。

该重大项目原先定案的时代外滩，但现有名字是的时代云来，在报表中都则定为飞过南路重大项目（曲江）。重大项目规划6栋更高层住宅，2019年完工，报表中都预计2022年启用，但截至现有未曾任何推盘信息。

另一层面，曲江这座大都市本身市场竞争需求并以致于太好。按2020年图表，曲江GDP1777.15亿元，在全省范围排14位。现有人口被区外其他大都市吸引，总称现有人口转换成HG大都市。

虽然在粤港澳中洲区方带动下广清战略性陆续推进，对曲江期望工业发展造就一定想象力，但在现有这种大企业氛围之下，曲江房地产市场现状肯定没办法与广佛终点站这种内部大都市相较，而且更高库存也是不可忽视的心理因素。

2020年，曲江房地产市场新建商品房成交88616套，比2019年微跌1.02%，成交覆盖面积801.6万平方米，下同攀升1.1%；全市新房均价7004元/平方米，下同攀升8.72%。

疲弱意味著之下，2021年曲江房地产市场去化压力可想而知。众所周知的是，的时代2021年月底在曲江非常少意味着8万平方米去化。

也就是说，2021年肇庆房地产市场在境况年中都冷意后，年末有所回暖，全年新房网签值之后取得成功10万大关，大幅提高109906套，下同攀升9%。网签值为大约10年第二更高，非常少次于2016年12万套。

原来改为与供给

同样导致抉择的还有大都市更新重大项目。

大都市更新是的时代西方三条业务范围主终点站之一，截至2021年半年度，在国内7个大都市都有160个处于不同阶段的原来改为重大项目，且全部座落东莞中心地带。肇庆、顺德分之二72%，都有118个重大项目及4048.4万平方米供给覆盖面积，其余则常见于在惠州市、中都山、珠江三角洲、东莞和惠州。

在现有招放挂或收收购更不划算的意味着，的时代西方对原来改为的忽视将更大。2021年月底，该一些公司多达附加了7幅农地，总建面分之一153万平方米，大都市更新转成为2幅，覆盖面积51万平方米，分之二比大幅提高三分之一。

的时代从2018年开始曝光原来改为图表，以引人注意业务范围的更进一步。曾因，的时代大都市更新转成的土储分之二附加土储的28%，翌年该图表升至46%。到2020年，的时代借助大都市更新转成的土储分之二附加土储比率大幅提高六成以上。

原来改为多年，自上次开始，的时代原来改为业务范围开始积极支持。2018年，的时代西方大都市更新业务范围税收27.76亿元，分之二净利润8.1%。2019年税收21.67亿元，分之二比5.1%。

2020年该外税收提升至54.53亿元，分之二比跃升到14.1%。2021年半年度图表为24.07亿元和13.2%。

但原来改为转成的速度快和近期是个关键问题，的时代西方现有参加的大都市更新以原来的工厂选用原来村重大项目两层面同时着手，其中都原来的工厂改为造主才行非贸易协定转给，原来村改为造主要是贸易协定转给种系统。

参考资料显示，在贸易协定转给种系统下，房企收集好的农地直接按贸易协定转成为土储，连续性更高，违章建筑转成之外靠房企执意启动，可控程度更高。而贸易协定转给，更易显现出来统筹一级收集的房企放不到紧靠的不太可能。

现有的时代西方也愿意赚一级农地收集的没钱。

例如2021年月底，的时代成功转成了4个原来改为重大项目，覆盖面积71万平方米，其中都非常少2个转成为土储覆盖面积51万平方米。其余两个，的时代与肇庆市政府平摊了收成。

图表；也：大企业新闻稿、论调百分比收集 这种种系统不致的时代在大都市更新重大项目漫长的合作开发周年内，能回流一外现没钱，不至于沉淀大值的贷款。

只是政府的改为变，不致的时代原来改为之路玷污一层阴影。

以肇庆市场竞争为例，的时代西方是2009年转至原来改为市场竞争，曾因正值西方大都市更新上曾中都的探索时期，肇庆发布《关于加快“三原来”改为造工作的意见》，同年催生了大都市更原先起步。随后2015年的“1+3”政府体系，2020年的“1+1+N”政府体系则为此再点了两把火焰。

2014-2015年期间，岑钊雄并称要在原来改为应用“大干一场”。2017年开始，的时代拿地形态向原来改为度角，年内年内给与原来改为生产值68个，2018年给与80个，潜在建面2500万平方米。

2019年末，的时代西方年内都有原来改为生产值120个，潜在建面4300万平方米。到2021年中都期，该一些公司大都市更新重大项目生产值大幅提高160个。

而除此都有的政府，不致的时代区原来改为短期转成的准确度加大。最大约半年就有传言并称，的时代正复出国民革命金坑银岭原来村改为造重大项目。

这不能不被视为一个接收机。

而且的时代西方现有由于政府、信贷等层面的各种原因，2018年以来在拿地上长期以来处于审慎的状态，极低于随行技术水平。更引人注意2020年疫情爆发后两年，2020年拿地销售额比降至17.05%，到2021年月底则只有7.8%。

图表；也：大企业新闻稿、论调百分比收集 据探究，2021年月底的时代西方多达附加了7幅农地，总建面分之一153万平方米，农地购入成本分之一为35.43亿元。截至寒假，的时代西方共都有土储总建面分之一为2166万平方米，管理层并称分之一能持续3年的销售额。

总的来说，的时代西方现有最大不致人惊叹仍是较优质的土储，都有重仓粤港澳中洲区(相较较是肇庆)以及大值的大都市更新。

现有，该一些公司合分之一销售额均价已大幅提高19407元/平方米，这将是的时代接踵而来大企业暴风雪的倚靠之一。

图表；也：大企业新闻稿、论调百分比收集 而且的时代西方在2020年取得成功千亿销售额，也是增加了一定的安全系数。2021年全年合分之一销售额则为955.9亿元，与2020年相较降极低4.77%，也在可接受范围内。

只是在期望，如果紧缩环境导致拿地灵活性下降长期以来停滞，势必将造就的时代在销售额上的消退。

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